종부세 계산방법 및 과세대상 한눈에 총정리

종부세 계산방법 및 과세대상 한눈에 총정리

종합부동산세 계산방법 공동명의 과세대상

연말이 다가오면서 일정 금액 이상의 부동산을 소유한 사람들에게 부과되는 조세인 종부세 즉 종합부동산세를 알아야 하는데 올해 공시지가 공시가격의 상승으로 더욱 납부하는 분들이 많이 늘어났습니다. 

 

계산방법 및 과세대상 그리고 기준, 납부방법에 대해 제대로 알고 계신다면 세금을 더욱 똑똑하게 납부할 수 있으니 아래를 통해 한 번 알아보도록 하겠습니다. 

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종합부동산세 줄여서 종부세란? 

고액의 부동산을 보유하고 있는 사람에 한해 재산세와 별도로 세금을 부과하고 부동산 소유에 대한 조세부담의 형평성을 제고, 부동한 가격안정 도모를 목표로 합니다. 2005년부터 시행된 제도로 부동산에 대한 투기수요를 막기위함이 주목표라고 할 수 있습니다. 

 

과세기준일은 매년 6월 1일로 현재 국내에 소재한 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하고 인별로 합산한 후 공시가격 합계액이 각 유형별 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대해 과세하게 됩니다. 그래서 보통 집이나 토지를 구매할 때 6월 2일 이후 구매하는게 절세에 조금이라도 도움이 된다고 합니다. 

1차적으로 부동산 소재시 관할 시, 군, 구에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하며, 2차적으로는 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대해서 주소지 관할세무서에서 종합부동산세를 부과하게 됩니다. 

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종부세 과세대상 및 기준 

종부세의 기준은 국세의 기준시가로 계산하며 주택은 6억이상, 토지는 종합합산토지 5억이상, 별도합산토지는 80억이상 소유할 시 종합부동산세가 과세됩니다. 

주택의 경우는 1세대1주택자는 9억초과하는 사람을 기준으로 과세하는데 종합부동산세의 이 과세의 기준은 종부세계산시 공제하는 금액으로 사용됩니다. 

 

예를 들어 주택은 6억을 제외한 금액을 종부세의 기준금액으로 삼습니다. 그래서 부부 공동명의일때는 1세대 1주택자에 해당이 안되어 9억원이 아닌 부부각각 6억원 초과분을 적용받습니다. 

1세대1주택자에 대해 좀 더 자세히 알아보면 공제기준금액(6억)에 3억 추가공제가 가능하며 종합부동산세의 공제하는 금액은 총 9억이 됩니다. 

 

1세대 1주택자의 기준을 살펴보면 세대원 기준으로 1명만 주택분 재산세 과세대상물건을 소유해야하며 그 1세대 1주택에 거주하고있어야합니다. 공동소유는 1세대 1주택에 포함되지않으니 참고바랍니다. 

1세대 1주택 종합부동산세 예외도 있는데 1번째로 혼인(혼인한 날로부터 5년간은 예외대상이 됩니다.), 2번째로 동거봉양 합가 즉 합가일로부터 10년동안은 각각1세대로 봅니다. 

 

3번째로 1주택과 다른 주택의 부속토지를 소유하는 경우 1세대1주택자로 보는데 여기서 1주택이란 주택의 부속토지만을 소유한 경우는 제외입니다. 

그리고 주택의 경우 과세기준일에서 현재 주택분 재산세의 납세의무자로 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억 원 초과한 경우에 해당됩니다. 

 

토지를 보면 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 1번째로 종합합산과세대상인 경우 국내에 소재하는 해당 과세대상 토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자가 해당됩니다. 

그리고 2번째로 별도 합산과세대상인 경우 국내에 소재하는 해당 과세대상 토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자가 해당됩니다. 

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종부세 계산방법

1번째로 종부세 과세표준을 알아보면 (공시가격-공제금액)*공정시장가액비율입니다. 공시가격은 아파트나 주택은 공동주택가격 개별주택가격입니다. 

 

토지는 토지공시가격입니다. 공제금액은 주택은 6억, 1주택자는 9억까지 공제가능하며, 토지는 종합합산토지는 5억, 별도합산토지는 80억입니다. 

계산된 금액에 공정시장가액비율을 곱하면 됩니다. 2020년 공정시장가액비율은 90%, 21년 95%, 22년 이후에는 100%로 상향될 예정이니 참고바랍니다. 

 

2번째로 종합부동산세액을 보면 위에 구했던 종부세과세표준*세율을 곱하는 것을 뜻합니다. 종부세는 주택수에 따라 세율적용이 달라지는데 현재 구한 과세표준 금액에 따라 일반적인 세율은 0.5-2.7%입니다. 

조정대상지역인 2주택, 3주택이상을 소유한 경우 0.5-3.2%로 조금 더 높습니다. 토지는 종합합산은 과세표준의 1-3%, 별도합산의 경우 0.5-0.7%입니다. 

 

3번째로 산출세액은 종합부동산세액- 공제할 재산세액입니다. 계산된 종합부동산 세액에서 이제 기존에 낸 재산세액을 제외하시면 됩니다. 

이 부분을 계산할 때는 부동산 종류에 따라 주택은 주택, 토지중 종합합산, 별도합산을 분리하여 계산하셔야됩니다. 마지막으로 납부할 세액을 구하면 되는데 산출세액-세액공제-세부담상한 초과세액으로 결정됩니다. 

 

1세대 1주택같은 경우 주택분 산출세액에서 세액공제를 받을 수 있는데 세액공제같은 경우 보유와 연령에 따라 나뉘게 됩니다. 

보유는 20-50%, 연령은 10-30% 받을 수 있으며 보유와 연령을 합산하면 됩니다. 2020년 최대합산은 70%로 한정되어 있고 보유는 5년이상 20%, 10년이상 40%, 15년 이상 50%입니다. 

 

연령은 60세이상 10%, 65세이상 20%, 70세이상 30%입니다. 예를 간단히 들면 62세이신 분이 15년 이상 소유했다면 10%+50%로 60% 세액공제를 받을 수 있게 됩니다. 

종합합산토지와 별도합산토지 다 주택자분들은 세액공제를 받을 수 없으니 참고바라며 세부담의 상한초과액은 토지와 일반주택 150%, 조정대상지역 2주택 200%, 3주택이상은 300%입니다. 

 

그리고 일정한 요청을 갖춘 임대주택, 사원용주택, 주택신축용토지에 대해서 9월 16일부터 9월 31일까지는 합산배제신고하는 경우 종부세 과세제외를 받을 수 있으니 하나하나 잘 따져보셔서 신고하신 후 절세 꼭 받아보시길 바랍니다. 

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종부세 납부기간

종합부동산세를 납부해야 하는 시기는 매년 12월 1일부터 12월 15일까지입니다. 종부세는 일시납이 원칙이긴하지만 경우에 따라 분납도 가능, 농특세를 제외하고 물납도 신청가능합니다. 

자세하게 들여다보면 500만원 초과분은 납부할 세액의 50%이하 금액을 분납가능하며, 250-500만원은 250만원 초과하는 금액을 분납으로 납부가능합니다. 

 

250만원까지는 일시금으로 일단은 납부해야되는 부분입니다. 분납기한은 납부기한으로부터 6개월까지이며 무이자로 납부가능합니다. 

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종부세 납부방법

보통 우편을 통해 고지서가 집으로 배송되며, 국세청 홈텍스 홈페이지에서 종합부동산세를 조회할 수 있는데 공인인증서가 필수로 있어야 가능합니다. 

이런 방법으로 조회 후 전자납부하는 방법이 있고 고지서에 기재된 국세계좌나 가상계좌에 입금하는 방법, 그리고 금융기관에 직접 고지서를 가지고 방문하는 방법이 있습니다. 

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절약방법 및 주의사항 

먼저 1번째로 단독명의와 부부공동명의에서 유리한 쪽을 한 번 살펴보면 재산세의 경우 단독명의와 공동명의 큰 차이가 없지만 종부세에서 차이가 발생하게 됩니다. 

먼저 단독명의일때는 공시가격 9억원 초과부터 내며 부부공동명의로 한다면 1인당 6억원 초과일때부터 즉 12억 초과부터 종부세가 부과됩니다. 

 

예를 들어 공시가격이 12억원의 집을 보유한 1세대 1주택자의 경우, 단독명의라면 종합부동산세에 농어촌특별세포함 매년 약 84만원 세금을 내야하지만 부부 공동명의라면 전혀 부과되지 않습니다. 

 

또한 12억 넘어가도 과표가 절반으로 나뉘기때문에 적용세율도 낮아져 이러한 경우에는 공동명의하는 쪽이 조금 더 세금을 절약하지않나 생각이 듭니다. 

위에서 종부세 계산방법에 세액공제같은 경우 보유와 연령에 따라 나뉘는데 단독명의일때는 상관없지만 공동명의일 때는 고령자 및 장기보유자에게 주어지는 공제혜택을 받을 수 없다는 점은 꼭 확인하셔야합니다. 

 

그래서 정리해보면 이 세액공제는 단독명의일때만 받을 수 있어 공시지가와 세대주 연령 및 보유기간 등을 잘 살펴서 어떤걸로 결정할 지 알아보셔야 합니다. 보통 공시가격 15억원(시세 20억원)이하라면 부부공동명의가 유리하다고 말씀드릴 수 있겠습니다.

그리고 2번째로 조정대상지역에 등록된 주택을 제외하고 수도권은 6억원 이하, 지방은 3억원 이하의 주택을 8년 이상 장기임대주택으로 등록하면 종합부동산세에 합산되지 않습니다. 

 

3번째로 위에서도 말했듯이 종합부동산세가 6월 1일을 기준으로 과세가 되기 때문에, 6월 1일 이후에 부동산을 취득하면 해당 연도에 종합부동산세 과세 대상에 포함되지 않아 절세효과를 누릴 수 있습니다. 

 

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